如何收房

品尚装饰.敏

如何收房

一、收房的过程中最重要的环节是对房屋的检验。如果“补充协议”里已经约定了检验期限，你就应该在检验期限内完成对房屋的检验；如果没有约定检验期限，你应尽快完成对房屋的检验。如果房屋经检验在面积和质量上均符合合同约定，你就可以向开发商表示接收房屋；如果房屋的面积或者质量不符合合同约定，你应在检验期间内或尽可能短的期限内(最长不能超过交房后的两年以内)将房屋的面积或质量不符合合同约定的情形通知开发商，并明确表示拒收房屋。如果你没有在检验期间内或交房后的两年以内将房屋的面积或质量不符合合同约定的情形通知开发商，后果是：无论房屋的面积多少或质量如何，你都将丧失追究开发商违约责任的权利。 　　对房屋面积的检验包括对套内面积的检验和对公摊面积的检验。对房屋面积进行检验的惟一准确方法是按照设计图纸上的数据进行计算。如果开发商拒绝提供设计图纸，你有权拒绝接受开发商交房，并可以根据《合同法》第一百三十六条向法院起诉要求开发商提供设计图纸。如果你不愿意起诉，你就只好带上皮尺自己去量。自己量只能粗略地量出套内面积，公摊面积是量不出来的，而开发商的“虚秤”一般只出现在公摊面积的数据上。

　　对房屋质量的检验应包括：对房屋建筑质量、房屋附属物质量的检验和房屋是否符合综合验收条件的检验。

1.对房屋建筑质量的检验

　　你最好请一个建筑方面的专家帮你检验。建筑方面的专家在建筑公司里可以找到。不要被某个人的职称、头衔所迷惑，真正工作在第一线的才是真正的专家。

2.对房屋附属物的质量的检验

　　对房屋附属物的质量的检验主要是对墙面、地面、房顶、门窗、线路、管道等的检验。有装饰装修经验的工人就能够胜任这一工作，装饰、装修公司里可以很容易请到他们。

　　如果你购买的房屋包含了装饰、装修，那么，对房屋附属物的质量的检验中就包含一项很重要的检验项目：那就是对室内污染物的检测。室内污染物的主要检测指标是甲醛、苯、氨、氡、可吸入颗粒物、一氧化碳、二氧化碳、二氧化硫、挥发性有机化合物等污染物含量和放射性元素的比活度。据非权威机构估计，全国每年因室内污染而致死亡的人数在十一万以上，致人体器官功能丧失或降低、其他疾病、新生儿畸形或智力障碍的人数在三千万左右，故对室内污染物的检测不可大意。县级以上地方各级政府的质量监督检验检疫部门或环卫部门都有下属的室内污染物检测机构。这些检测机构都是有偿服务的，你可以选择一家机构谈好价格后委托其检测。但你应记住：提供检测服务的机构都必须经过省级以上政府计量行政部门的计量认证(即CMA)，其检测报告才具有法律效力。检测机构是根据国家标准进行检测的。迄今为止，有关室内污染物控制指标的国家标准有三个，分别是：《室内空气质量标准》、《民用建筑室内环境污染控制规范》和《室内装饰装修材料有害物质限量》。你应在这三个标准中选定你要求检测机构检测的范围。选定的检测范围不同，你支付的价格也就不同。

3.对房屋是否符合综合验收条件的检验

　　对房屋是否符合综合验收条件检验必须依据各地政府或政府部门的规范性文件规定的综合验收应具备的条件。建设部制定了一部《城市住宅小区综合验收管理办法》，但这个《办法》没有规定综合验收应具备的条件，所以，综合验收应具备的条件就留给各地方政府或地方政府部门根据各地的具体情况做出规定。广州市人民政府在2001年出台了一部规章——《广州市商品住宅建设项目验收管理办法》。这份规章对综合验收应具备的条件规定得比较全面，具体而且严格。这份规章要求综合验收必须具备下列条件：

　　.建设工程规划验收合格；

　　.消防工程验收合格；

　　.人防工程验收合格；

　　.有永久供水证明，有永久供电证明；

　　.煤气工程验收合格； 　　.有单项(单位)工程(电信管线)竣工验收证书；

　　.道路和排水工程验收合格；

　　.居住区绿化验收合格；

　　.有通邮申报表；

　　.有环卫化粪池报建批复表等等。

　　这份规章是居律师所见到的同类规章中最好的。有这样一部规章，购房人入住无忧。如果你在广州市买了房，你就对照《广州市商品住宅建设项目验收管理办法》中规定的条件逐一检验吧。

　　北京市有一个1995年出台的《北京市居住小区接管综合验收办法》，但不是北京市人民政府制定的，是北京市市政管理委员会制定的。这个《办法》规定了综合验收应具备的四个条件：

　　(1)所有建设项目严格按照批准的规划、设计和有关专业管理部门的要求建设完毕；

　　(2)各专业主管部门对归口管理的建设工程质量验收合格，验收资料齐全；

　　(3)建筑渣土、施工机具和各类临时建筑等全部拆除清运完毕，达到场清地净；

　　(4)具备实行封闭式物业管理的基本要求。

　　如果你在北京买了房，你就对照这四个条件检验吧。

　　你就别对照了。这四个条件对你入住没有什么实际意义，甚至不能解决你对水、电、气等生活所必需的条件的要求。有这样一个综合验收标准存在，北京市的某些小区采自地下的生活用水有害物质严重超标从入住至今已三年依然解决无望也就不足为奇了。

有些开发商的交房人员将包含有购房人同意接受房屋或对房屋面积、质量没有异议的意思的文件隐藏在其他文件(比如：三《书》一《证》两《表》)中，趁购房人进入新房时的兴奋让购房人一并签字。你千万不要为开发商交房人员的甜言蜜语和赌咒发誓所动摇，稀里糊涂就在文件上签字。对开发商的交房人员让你签字的文件，每一页你都要认认真真地看，看不明白就不要签。

　　有些购房人相约集体收房。集体收房可以共摊成本、相互证明、联手行动，并可以为以后小区的物业管理培养公共意识。居律师十分赞成这种做法。

三、接到开发商的入住通知单(也叫入伙通知单)，就标志着业主收楼的开始。入住通知单，一般会将收楼的时间、地点、需要带的资料以及该交的费用一一说明。您如果身在外地，没有足够的时间亲自办理入住手续，那么您必须指定一位信得过的委托人来帮您签订各种入住相关文件，当然这位委托人必须持有您的委托书。

　　一般来讲，您有一些买房的费用是在入住的时候需要交纳的，通常开发商也会与入住通知单一并寄发给业主一份《缴费通知单》，办理入住应交纳的各项费用都有详细说明。例如您剩余的房款，这时候您一定要带上，否则开发商会按照合同计算您的违约金(一般是每天总房款的万分之二，如果超时更多，将会变成万分之五)。为了避免这些损失，您还是尽量带好该交纳的各种费用。

　　-交纳公共维修基金以及先期的物业管理费

　　既然是买房，那么您必须要履行您该尽的义务。其中，房屋的公共维修基金就是您应该缴纳的费用。您在未来居住生活中可能会遇到房屋的大型维修，如果不缴纳这笔费用，您正当的权益将得不到维护。即使您信不过开发商，也千万要认识到，这占到总房款2%的公共维修基金只是开发商替政府代缴的，他们占不到任何便宜，这笔费用是今后小区成立业主委员会后交给咱们业主自己支配的，开发商根本无权动用。但是如果您不交纳这笔费用的话，今后您在日常生活当中会遇到各种各样的困难。 　　还有，任何一个小区，在入住以前，它已经聘请了为小区服务的物业管理公司，为了让小区能够顺利地交到物业管理公司手里，您必须先交纳1～3个月的物业管理费(也可以看做是物业管理押金)，让物业管理公司能够有一个管理资金的充分流动，在未来的这几个月当中，您就不用再交纳任何的物业管理费用。

　　-认真检查您的房产，别放过任何纰漏

　　其实这步工作是您在早些时候便应该进行的，但往往开发商在签订合同时回避这个问题。当您交纳了房屋尾款、公共维修基金和先期物业管理费用后，就应该提出去看现房。这时候您最应该注意的就是在质量上以及面积上的问题，如果您发现有什么明显的纰漏，比如房屋漏水、地板明显裂缝，属于开发商在建设过程中可以避免的问题但还是出现的失误，您完全可以在入住验收单上拒绝签字。但如果属于因为气候、温差等原因发生的墙皮开裂等现象，您可以责成开发商在规定的期限内加以维修。

　　您检查房屋的质量等问题需要照顾到两方面，一方面，如果真是感觉小区的各方面条件达不到入住的标准，您不应该得过且过，应该明确指出其不具备交工的理由。不仅如此，还要向开发商索要您该得到的违约金(一般来讲，延期交房的违约金是按照已交付房价的每天万分之二来结算)。

　　另一方面，当您确信房屋质量基本可以达到满意的程度，就应该按照合同中约定的面积误差来和开发商交涉。合同中规定，双方在实测面积方面存在着正负三的差额，如果开发商交给您的房屋面积大于合同中规定的面积，您必须按照《商品房买卖合同》中约定的每平方米单价补齐超出面积的房款；如果小于规定中的面积，开发商应该退给您相应部分的房款。

　　-交纳契税，为得到产权证早做准备

　　现房看过后，如果觉得比较满意，接下来的工作就是开发商通常会向您提出交纳买房契税的要求。其实，契税是在您办理产权证的时候才交纳的，但开发商为了避免以后的麻烦，将提前向您收取。按照国家有关规定，买房人在买房之后应向政府交纳总房款2%～4%的契税(面积在120平方米以下的房产，按照总房价款2%的标准收取；超过120平方米的，超出部分按照总房价款4%收取)，开发商有权代收代缴。这一点希望您能理解，因为您买房时的按揭贷款是由开发商提供担保的，如果您一旦拖欠银行的贷款，开发商将承担担保责任，您的契税如果收缴完毕后，取得产权证并完成抵押登记后，担保贷款将变成抵押贷款，即把您的产权证放在银行做抵押，您按时还款即可，开发商可撤离担保。如果您觉得开发商可信的话完全可以把这笔钱交了，免得今后与开发商纠缠不清。 　　-一表两书要审查

　　交付的房屋到底是否具备了入住标准，不是开发商说了算，政府有关部门出具的文件才算数。现行规定，房屋竣工后，建设单位、施工单位、设计单位、监理单位四方联检，检验结果报质检站备案，由质检站出具备案表。所以这时候您要向开发商提出看质检站出具的《北京市建设工程竣工验收备案表》以及该房屋的《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》。

　　《北京市建设工程竣工验收备案表》是收楼的前提，即使开发商做得再好，如果没有这个验收表就说明它根本不具备交房的标准，您有权拒绝收楼。《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》则是确保您顺利使用该房产及该房产内设备，并享受开发商提供的保修服务的通行证，有这两书在手，就说明您得到的房产还是比较可信的。

　　-签订《物业管理公约》

　　您能签订这项公约，说明您的房产基本达到您的理想标准了。《物业管理公约》是您在未来居住生活中在小区将享有什么样的权利与义务的标准。但您这时候不要犯糊涂，别以为每月每平方米不过几元钱，买得起当然住得起，您要看清，您以后要交纳的物业管理费到底由哪些方面构成，清洁费、保安费、绿化费是怎么核定的，要让物业管理公司说得清清楚楚、明明白白，防人之心不可无嘛。还有，您的小区物业管理公司的资质最好还是考察一下，到底具备不具备您要求的管理标准，别在今后的管理当中给您造成不必要的麻烦，如果提前认识这家公司，在今后成立业主委员会的时候您能做到知己知彼。 　　-算好公摊面积，签收《房屋验收单》

　　您所买的物业有多少分摊面积？您也许不是购房专家，但您不能置之不理，这直接影响到您居住面积的多少以及今后交纳物业管理费的多少。您要让开发商出具北京市房屋土地管理局或区局直属测绘队出具的《竣工实测表》，看看您楼层什么地方是需要分摊的面积，做到心知肚明，少花冤枉钱。

　　好了，基本程序就差不多了，您在经过深思熟虑后，确认没有问题，就可以签收《房屋验收单》了。

　　-装修问题别忽视

　　接下来的工作，您可以和开发商像朋友一般聊天了。您也许买的是毛坯房，您要让开发商提供房屋的设计图纸，以便在装修的时候避免损坏房屋结构。此外向物业管理公司要《装修开工证》，双方签订一份协议，明确您在装修过程中的权利与责任，比如几点到几点能装修而不影响到邻里。当然装修管理费多少、垃圾清运费多少要问清楚，看看有没有不合理的收费。 　　-拿好钥匙，一切OK

　　恭喜您可以顺利地拿到钥匙，但您别得意忘形。最好看看钥匙是否能对号入座，锁具是否完好。查抄一下您家的水表、电表的使用数目，因为在建设当中，工人毕竟使用了您的能源，这点咱们可千万别吃亏。最后，到物业管理部门索要您出入小区的门卡，回去收拾东西，搬进自己理想的家。

最佳收房流程

核验业主材料（各种材料、复印件）

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业主领取《竣工验收备案表》、《房屋土地测绘技术报告书》、《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》并由开发商加以说明

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交纳剩余款项（自己可大体估算一下，有ZZ发过贴子）

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业主领取钥匙并签署《住宅钥匙收到书》

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业主做综合验收（到时看看ZZ们是否联合起来，人多力量大，哪怕一栋楼、一单元的ZZ也好，有什么“委员长”最好。）

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业主就验收中存在的问题提出质询、改进意见或解决方案（我们的业主委员会呢？！：）出来说几句吧。） 　　

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开发商与业主协商并达成书面协议（仔细考虑）

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根据协议内容解决交房中存在的问题，无法在15日内解决的，双方应当就解决方案及期限达成书面协议（马虎不得）

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业主签署《入住交接单》（看好、点好、收好）

　　【提示】：开发商在交房时向业主提供的《竣工验收备案表》、《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》必须为原件而不是复印件。

针对回龙观房屋装修特点给新五期六期新业主提个醒

我是回龙观二期龙锦苑业主，03年入住。收房装修前，我经常上网查寻资料，学习装修知识，并到建材城、建材超市了解行情。装修过程中自己充当设计师，运用网上资料，设计指导工人施工，把一个140平米的跃层装修成简约时尚精美的家，花钱不多却取得了不俗的效果。自认为成就非凡，连邻居家装修也一律向我看齐，我用什么他用什么，更接待了许多网上慕名参观取经的朋友，最远的竟然在东四环东风桥附近。一年多来，除了墙面因季节冷热变化的原因稍稍有一点点裂缝外，其他仍如刚刚装修完般的完美。住在这样的房子里，神清气爽，愉悦至极，因为每一件物品都是那么美好，都凝聚了自己和家人无数心血和汗水。

都说装修总会留下遗憾的尾巴，的确，再精明的人也有失算的时候，入住一年，亲身体会到当初装修因没考虑此房屋的特点，还有一些疏漏，已经不可能弥补了，特给新五期六期新业主提个醒，希望你们汲取我的前车之鉴，避免重蹈覆辙。

一、厨房小阳台一定要作好保温。回龙观经济适用房的绝大部分户型厨房都外接一个小阳台，厨房和小阳台之间有塑钢门，阳台一般都悬挂燃气炉。燃气炉冬季使用的一个重要特点就是要防冻，因此厂家要求厨房和小阳台之间的塑钢门不得关闭，而回龙观经济适用房各小区的阳台挡板很薄，根本没有做保温，而且阳台的窗户还是单层玻璃。因此，冬季厨房小阳台就象一个大散热器，把屋内热量都带走了。由于开着厨房阳台门，我家客厅里总觉得冷飕飕的，每天还挺费气。因此，奉劝五期六期新业主装修前务必考虑厨房小阳台的保温问题，小阳台墙壁一定不要先刷涂料或贴瓷砖，应用岩棉或泡沫材料保温，窗户一律换成中空玻璃的，虽然一次投资略微大些，但从节能运行省银子的长远目标来说，还是比较划算的。

二、卫生间下水管一定要包覆隔音材料。回龙观经济适用房各小区的下水应该都是PVC材料的，很薄，没有什么隔音效果。我家楼上楼下两个卫生间，只要楼上一冲水，楼下就巨响无比。这还是在顶层，要在一层的话，那天天早晨晚上您就洗耳恭听吧。所以，装修吊顶前应考虑把PVC管包上一层厚厚的隔音材料。

以上纯粹是一个回龙观老业主对您的忠告，我想任何装修公司都不会考虑到这么细致的问题。在装修完后，我还陆陆续续总结了一些实用的装修经验，发表在焦点网上。感谢焦点网把我的经验集成专集，感兴趣的业主可点击以下链接查看——

http://home.focus.cn/showarticle/607/33711.html

收房总结及实录

总体感想就是，收房没有想象的恐怖，也没有以前宣传上的复杂嘛。（难道是我太不够小心了？太不够仔细了？）

1、关于办手续的材料：

在今天整个的收房过程中，脑袋里根本就没有时间去点交出去什么材料，自己收到了什么材料。反正就跟着天鸿的指示，一个一个柜台，每个柜台交出去一些东西，拿到一些东西，再到下一个柜台。至于交出去哪些、拿到哪些你根本就不用去管，反正你也不知道该有哪些。天鸿的指示都很清楚，而且每个柜台也都挺规范的，所以一切井然有序，只要你把购房以来的所有材料都带齐，就OK啦；

2、关于需要复印的材料：

像我这两天就没来得及复印身份证什么的，昨天晚上着急得不得了，以为今天肯定得排队去复印，结果发现临时复印也行的，售楼处和龙博苑都有复印机，复印的人不多，都是单面5毛，双面1块；不贵；而且也没有像“天通苑收房宝典”里说的要一堆什么B5、A4各一份什么的。总共就是在龙博苑二楼需要身份证和户口薄的复印件各一张，A4就行；然后就是龙博苑一楼需要身份证复印件和购房发票复印件各一张，A4、B5都无所谓。另外像我们是补了200多面积款的，所以200多款的发票还得现复印，所以还不如直接到那里再复印呢。

3、关于去收房的人员

的确最好是两个，因为一个柜台一个柜台转，所以一人办这个柜台的手续，下一个人就去排下一个队，另外，像临时需要复印一个东西，帮着看着材料什么的都比较有用。

4、验房

不知道是不是因为我第一次，不会看。反正我是没怎么看出毛病来。而且猕猴桃他们说得也有道理，咱们现在只能看表皮现象，其他现象还是得住一段时间才能看出来。而且各项设施即使以后有问题，物业也能给改的。呵呵，就发现1、纱窗有点松，后来跟负责塑钢窗厂商理论了一会，也觉得无所谓了。2、庆东锅炉的压力表有问题，他们先跟我说了，给我换了；3、后来都验收完签完字了，发现户门的锁如果是大力关门的话，会反弹回去，关不上，必须轻轻关门才能锁上，我不知道这是不是问题，这样反而能避免风把门吹锁上吧？

5、房内的各项设施

验房的时候，房里面的各项设施都分属不同的公司，房屋主体由建筑商负责，塑钢门窗由塑钢门窗厂家负责，还有庆东锅炉的等等，验房的时候，这些厂商连同物业都跟着你，有问题立马就反映给他们，即使不跟着，物业也会帮你找相关厂商的。

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收楼必看20个细节

１、每间居室的门在开启关闭的时候是否顺畅？有些粗糙的楼盘偏偏就是门关不上。

２、窗边与混凝土接口有无缝隙？窗框属易撞击处，框墙接缝处一定要密实，不能有缝隙。

３、房屋内各处开关窗户是否太紧？开启关闭是否顺畅？

４、带装修的房屋地板有无松动、爆裂、撞凹、行走时是否吱吱作响？

５、屋顶上是否有裂缝？一般来说，与房间横梁平行的裂缝，属眼下的质量通病，虽有质量问题，但基本不妨碍使用；如果裂缝与墙角呈４５度斜角，甚至与横梁呈垂直状态，那么就说明房屋沉降严重，该住宅有严重结构性质量问题。

６、看屋顶部是否有麻点？这种麻点专业称“石灰爆点”，是石灰水没有经过足够时间的熟化所致。如果顶部有麻点，对室内装潢将带来很大的不利影响。

７、墙身顶棚有无部分隆起？用木棍敲一下有无空声？

８、坐厕下水是否顺畅？冲水声响是否正常？冲厕水箱有无漏水声？

９、浴缸、面盆与墙或柜的接口处防水是否妥当？

１０、卫生间、厨房内是否有地漏，坡度是否对头，绝不能往门口处倾斜，不然水要流进居室内。

１１试一下房屋内所有的开关、插座及总电闸有无问题？各种电路、闭路电视、电话插座的位置等，也应仔细了解。３０％的火灾是由于电气事故引起的，这与电气线路的设置有相当的关系。为了用电的安全和方便，国家出台了《住宅设计规范》，规定每套住宅回路数不宜少于５个。增加回路可以保证电线的使用寿命，减少短路火灾事故的发生。

１２、顶棚有无水渍？裂痕？如有水渍，说明有渗漏之嫌。如果你是住顶层房子的住户，那么观察一下顶层是否渗漏是绝不能忘记的。

１３、供水管的材质？目前大部分供水管采用铜管。铜管可安全使用５０年。铜可以抑制细茵生长，增长水中的铜含量，有益健康。

１４试煤气热水器开关是否妥当？

１５、居室、客厅各种管线是否外露？是否有管线穿过？因为有较多管线穿越居室，会造成装修困难，也会造成视觉上的障碍，影响整体感。

１６、自来水水质怎么样？注意区分市政水和小区自供水。

１７、墙身、顶棚楼板有无特别倾斜？弯曲？起浪？隆起或凹陷的地方？最简单的办法是拿手电筒照射墙面和顶棚，有无凹凸一眼就能看出来。

１８、检查屋内是否清洁？有无残留建筑垃圾？查看所有可以拆开的空间内是否有垃圾？

１９、要求开发商出具该楼盘的竣工备案表和测绘单位实测面积明细表。

２０、索要厨卫精装修物品的使用说明书，同时询问这些物品有关的保修事宜。

收楼日应带装备

1、带有日期显示功能的相机一部，以便拍下有问题之处作为凭证。

2、纸笔，即时记下发现的问题。

3、易贴便条一叠，写下问题所在及维修意见，贴在出现问题的地方，以便维修人员查找。

4、扁型三插头小电器一个（如电吹风、电须创等），插入屋内各个电源插座检查电源是否已全部接通。

5、直角尺一把，量度墙身、地板是否平直。

6、售楼说明书，边看边对照着厨房、浴室等附送的设备是否合符发展商当初的承诺。

7、请有收楼经验的朋友同行，帮助提供意见，发现问题。

须知五：

收楼要验哪些内容？

----面积、电气、屋面、地面、装修、结构、外墙一个都不能少购房面积

从房屋交接的实践来看，由于对商品房销售面积的计算方法不甚了解，多数购房者只注重对房屋结构、装修质量的验收，而忽视对房屋面积的核实。实际上，房屋面积的大小不仅影响到最终产权，而且涉及房价，对购房者的经济利益产生直接影响。所以核查所购房屋的销售面积也是房屋验收工作中的一个重要环节，应当引起购房者的高度重视。应该依据建设部最新颁布实施的《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则（试行）》，对购房面积进行计算。

电气

１、电气线路安装应平整、牢固、顺直，过墙应有导管。导管连接必须紧密，铝导线连接不得采用绞接或绑接。采用管子配线时，连接点必须紧密、可靠，使管路在结构上和电气连成整体并有可靠的接地；

２、应按套（单元）安装电表或预留表位，并有接地装置；

３、照明器具等低压电器安装支架必须牢固，部件齐全，接触良好，位置正确；

４、各种避雷装置的所有连接点必须牢固可靠；

５、电梯应能准确启动运行、选层、平层、停层，曳引机的噪声和震动声不得超过规定值。制动器、限速器、报警器及其他安全设备应动作灵敏可靠；

６、对电视信号有屏蔽影响的住宅，电视信号微弱或高层建筑遮挡及反射波复杂地区的住宅，应设置电视共用天线；

７、配置有空调机、洗衣机、电冰箱、电子热水器、电子燃气灶、电子监控报警系统的高级住宅，应检查所配电器设备能否正常运行，各类管线是否安全可靠；

８、配置有电话的住宅，应检查电话线路是否如期开通，接听效果是否和谐，电话费用是否已经清缴完毕。

另外还要验水、卫、消防、配套设施等设备。

屋面

１、各类屋面均需排水畅通，无积水、不渗漏；

２、平屋面应有隔热保温措施，三层以上房屋在公用部位应设置屋面检修孔；

３、阳台和三层以上房屋的屋面应有组织排水，出水口、檐沟、落水管应安装牢固，接口平密，不渗漏。 　　　

地面

１、面层与基层必须粘结牢固，不空鼓，整体平面平整，不允许有裂缝、脱皮和起砂等缺陷。块料面层（如柚木地板）应表面平整、接缝均匀顺直，无缺棱掉角；

２、卫生间、阳台、盥洗间地面与相邻地面的相对标高应符合设计要求，不应有积水，不允许倒泛水和渗漏；

３、木楼地面应平整牢固，接缝密合。

验楼经验谈

一、土建工程的验收 楼宇整体外观不出现倾斜，房间内的梁、柱、墙无明显的尺寸偏差（请带上钢卷尺）；墙面、楼板面、天花等不出现明显的裂缝；批荡层不允许有龟裂缝、脱皮、起沙眼以及起泡等缺陷；门窗与墙身之间结合部的处理应平整，无缺棱掉角。

二、给排水工程的验收 1、 给排水管之间的接驳处无渗水，尤其是塑胶管的接驳位； 2、 所有水喉出水情况正常，抽水马桶不漏水，水管无破裂，各接口处密封良好； 3、 厨房、卫生间、阳台地面坡度足够，地漏无阻塞，排水迅速； 4、 在厨、厕做泡水试验24小时，无渗漏现象，其中：（1）地漏出墙管处不应有水渗出至外墙；（2）不应有水从厨厕沿墙脚渗到厅、房墙面、墙脚；（3）上层住户厨厕、阳台内的水不应渗下至您家相应的天花（特别要检查天花灯座、竖管口周围）；（4）屋面下的天花和墙角、墙面（尤其是窗周围）不应有雨水渗入的痕迹（在大雨过后两天内来检查为宜）；

三、照明用电工程的验收 1、 检查房内电源总开关和漏电保护装置的灵敏度（一般是以按动电器自有的检测钮观察保护器能否工作为准）； 2、 检查户内电线铺设走向是否合理与美观； 3、 三线插座是否已安装接好地线； 4、 灯具开关正常，插座可通电（不防带上可充电剃须刀等物来试验）； 5、 门铃、报警系统工作正常；

四、装修工程的验收（包括卫生洁具） 1、 木地板、瓷砖、窗台大理石等无裂缝和色差，平整无空鼓（小锤敲起来不空洞）； 2、 墙面、天花乳胶漆或白灰色泽正确、均匀，面层无剥落现象； 3、 无木地板、地瓷砖时，水泥地面应大致平整； 4、 铝合金或钢木门窗应安装平正牢固，无扭曲变形，开关灵活，配件齐全，尤其是窗户和阳台落地玻璃门的安装； 5、 卫生间内坐厕、浴缸、洗手盆应无裂痕、崩角或刮伤；浴缸出水应正常； 6、 坐厕的配附件应齐全，水箱出水口的密封胶圈严密；排气扇要检查它的马达运转是否无杂音，工作正常。 要验收的细项实在非常多，买家在验楼时最好请专业人士协助，而且问题又并非一次便能看出，因此，验多几次亦无妨。

新房查验三十六招

买房子，最重要的是所购房屋质量要有保证，否则价格再便宜、朝向再理想，都会给自己生活带来无穷的后患和烦恼，房屋内在质量如何检查，这里综合有关专 家经验，附上３６条验查房屋质量的简易方法，均是新楼容易发生的问题。你不妨记住并逐条检查看一看。

关于门

１．门的开启关闭是否顺畅？

２．门插是否插入得太少，门间隙是否太大？（特别是门锁的一边）

３．门四边是否紧贴门框，门开关时有无特别声音？

４．大门、房门的插销、门销是否太长太紧？

关于窗

５．窗边与混凝土接口有无缝隙？窗框属易撞击处，框墙接缝处一定要密实，不能有缝隙。

６．开关窗户是否太紧？开启关闭是否顺畅？

７．窗户玻璃是否完好？

８．窗台下面有无水渍？如有则可能是窗户漏水。

关于地板

９．地板有无松动、爆裂、撞凹？行走时是否吱吱作响？

１０．地板间隙是否太大？

１１．柚木地板有无大片黑色水渍？

１２．地脚线接口是否妥当，有无松动？

１３．地面是否有裂缝，是否有起砂现象？

关于顶棚

１４．顶上是否有裂缝？没有裂缝最好，有裂缝得看是什么样的裂缝。一般来说，与房间横梁平行的裂缝，属眼下的质量通病，虽有质量问题，但基本不妨碍使 用；如果裂缝与墙角呈４５度斜角，甚至与横梁呈垂直状态，那么就说明房屋沉降严重，该住宅有严重结构性质量问题。

１５．看顶部是否有麻点。这种麻点专业称“石灰爆点”，是石灰水没有经过足够时间的熟化所致。如果顶部有麻点，对室内装潢将带来很大的不利影响。

１６．顶棚有无水渍、裂痕？如有水渍，说明有渗漏之嫌。如果你是住顶层房子的住户，那么观察一下顶层是否渗漏是绝不能忘记的。

１７．特别留意厕所顶棚有否油漆脱落或长霉菌。

１８．墙身顶棚有无部分隆起，用木棍敲一下有无空声？

１９．墙身、顶棚楼板有无特别倾斜、弯曲、起浪，隆起或凹陷的地方？

２０墙身、墙角接位有无水渍、裂痕？２１．内墙墙面上有否石灰爆点？

关于厨厕

２２．厕、浴具有无裂痕？包括浴缸、抽水马桶、洗脸池等是否有渗漏现象。裂痕有时细如毛发，要仔细观察。

２３．坐厕下水是否顺畅，冲水声响是否正常，冲厕水箱有无漏水声？

２４．浴缸、面盆与墙或柜的接口处防

水是否妥当？

２５．厨房瓷砖、马赛克有无疏松脱落及凹凸不平？厨房、卫生间墙面瓷砖砌筑是否合格，砖块不能有裂痕，不能空鼓，必须砌实。

２６．砖缝有无渗水现象？

２７．厨具、瓷砖及下水管上有无粘上水泥尚未清洗？

２８．水池龙头是否妥当，下水是否顺畅？

２９．卫生、厨房内有否地漏，坡度是否对头，绝不能往门口处倾斜，不然水要流进居室内。

３０．出水是否通畅，会不会出水口内留有较多的建筑垃圾？

３１．您住的房间底下的邻居家是否漏水？否则您家的日子也一定不好过。

其他

３１．厨柜柜身有无变形，壁柜门是否牢固周正，门能否顺利开合？

３２．试一下全部开关、插座及总电闸有无问题？各种电路、闭路电视、电话插座的位置等，也应仔细了解。３０％的火灾是由于电气事故引起的，这与电气线路 的设置有相当的关系。为了用电的安全和方便，国家出台了《住宅设计规范》，规定每套住宅回路数不宜少于５个。增加回路可以保证电线的使用寿命，减少短 路火灾事故的发生。

３３．供水管的材质？上海市建委发文禁止用镀锌管作住宅供水管，目前大部分供水管采用铜管。铜管可安全使用５０年。另一个无可比拟的优点是净化管内水 质，铜可以抑制细菌生长，增长水中的铜含量，有益健康。

３４．试煤气热水器开关是否妥当？

３５．居室、客厅有否各种管线外露？是否有暖气回水或其他管线穿过，因为有较多管线穿越居室，会造成装修困难，也会造成视觉上的障碍，影响整体感。

收房标准个案，较详细，仅供参考

需带的东西：皮尺、小锤、纸笔，卷尺，照相机，盛水器具，MP3录音设备、大不锈钢直角靠尺：检测窗户，墙面是否垂直、万用表，钳子

、

项目 子项目 注意事项 验收结果 备注

合格 不合格

暖气 燃气炉、暖气、管道是否有异常，是否具备开炉条件，20分钟 不具备，就无法检查，责任如何划分，房产商应承担后续责任。

暖气的阀门是否漏水 漏的如果不是很严重，不仔细看是看不出来的。要用手去阀门下面模一下。无法通水，房产商应承担后续责任

测试一下是否漏气

燃气炉使用什麽水 水垢问题如何解决

燃气炉水压是多少？ 要注意检查一下气压，要求必须在1——2之间

燃气炉的密闭性

暖气的放水阀是否有滴漏是佛否有跑风。

燃气炉下是否有漏水，是否有排水口。

暖气是否热

取暖炉检查 将压力开到最大，查其结合处是否漏水

取暖炉的保修卡 出现质量责任应由开发商担保

取暖炉的温控阀及中控器

暖气是否有跑封、是否漏水

电表 电表的额定电流，每户的总容量。

总电闸 电闸及电表在户外的，应检查其是否能控；制室内的灯具及室内各插座，方法是拉闸后户内是否完全断电；户内有分闸的，也应同样分别检查各个分闸是否完全控制各分支线路；

电表底数

天燃气 燃气表是否出气

记录字数 天然气已经走了多少个字

煤气管道安装牢不牢

水表 记录字数 天然气、水、电表是否正常显示，记录并与交房方确认已走的字数；

门 门铃是否正常

门通讯及操作是否正常

门口测量

防盗门有无破损

防盗门锁 开、关是否通畅(是否需换锁或换锁芯)

安装户门的部位的修补是否合理，有无杂物(塑料泡沫、烂纸、破布、碎砖头等)夹杂其中，修补后的水泥是否平整，有无开裂

窗 密闭性

纱窗推拉是否顺畅

开关是否流畅

窗户是否安装与墙平行

窗户是否缺限位固定设备

阳台窗户是否垂直 用靠尺靠一下就能够知道垂直不垂直了

纱窗是否大小合适

窗户合叶是否完整

窗框是否有破裂

阳台上的窗框是否有破损、凹痕，保护膜／套是否完好；玻璃的封装是否严密，玻璃是否有破损，窗户的下部是否是安全夹胶玻璃(据说用脚踹，都不会碎

墙地面 裂缝 地面和墙面都要看仔细

腻子 墙面是否平整

空裂 墙面的抹灰、地面装饰面层及其他装饰面层是否存在空裂现象，只要用小锤轻轻一敲便知。若听到“空空”的声音，就是各面层与墙(地)面接触有缝隙，需要返工；若听到沉闷的碰击声，则表明它们接触良好；一发现房间与阳台的连接处有裂缝!—很有可能是阳台断裂的先兆，一定要立即通知相关单位；

排水 排水的地方的防水是否做好(顶棚及地面)，主要看是否有潮湿现象或水痕

阳台裂缝 一般而言，墙面的裂缝大多不是结构裂缝，影响美观，但危险性不大。房屋的结构问题常出现在阳台，万一发现房间与阳台的连接处有裂缝，很有可能是阳台断裂的先兆，一定要立即通知相关单位。

轻敲各面听空裂 墙面的抹灰、地面装饰面层及其他装饰面层是否存在空裂现象，只要用小锤轻轻一敲便知。若听到“空空”的声音，就是各面层与墙(地)面接触有缝隙，需要返工；若听到沉闷的碰击声，则表明它们接触良好。

地面与墙体是否水平

卫生间隔班板墙灰层与墙休有间隙 (敲击时有空洞声)，后现场打掉外层，重新摸墙。(很多猪猪的卫生间也有此现象，一定不要疏忽呀!!!)

窗户与墙休之间是否有裂纹

地板、墙面、天花板是否有空隙、裂缝、水渍，抹灰是否脱落

插座 有电检查

电话、网线面板有没有和线接上

卫生间 卫生间内的电源插座应是防潮插座并有防溅措施卫生间的照明灯座必须是磁口安全灯座洗手盆的上方不应有插座；

牢固 检查一下开关、插座的牢固程度，尤其别忘了打开电话、电视的线路接口，用力拉一拉，看是否虚设。

电源开关和各种接线盒(电源、电视、电话、网络等)的位置和数量是否合理(如电源开关安在门后面．

开关是否开关自如，插座是否有电

水管 漏水检查 上下水管道有无渗、漏、堵现象，打开水龙头便知，需要注意的是，尽可能让水流大一点、急一点，一来看看水压，二来试试排水速度

水管是否有渗漏

上水 一定要开一下自来水阀门，测一下上水

地面防水 厕所、厨房是否给；排水顺畅，地漏是否够用

地漏、下水管的位置是否合理，有无损坏

防水检查1 检查卫生间地面是否渗漏，可以用塑料袋装满沙子放在地漏上，然后在卫生间蓄一些水，24小时后，到对应的下层卫生间，看其顶部是否有渗漏。这个检测最好与上层住户同时进行，这样既可检测自家卫生间的地面是否渗漏，也可检测自家卫生间的顶部是否渗漏。

防水检查2 检查卫生间地面是否存水，也是先在卫生间蓄一些水，然后放水，看地面是否有积水现象。合格的地面不应有积水存在，因为安装地漏处是卫生间最低处。但是，毛坯房除外，因为地漏周围留出了一定的后期铺装地面的高度。

电检查 点灯测试 用带插头的灯泡测试每个插座是否通电

是否每个房间灯都亮

空调孔 通不通

空调孔个数及位置是否正确； 客厅的空调空在下面，装柜机比较合适。壁挂式就不很美观了。

空调有没有虎口 空调孔要求提供虎口(挡板)

阳台空调室内机预留位置是否合理够用

电路回路

实测面积应包括（使用面积和公摊面积）

其他问题：

要求开发商给出书面整改协议，并明确整改完毕时间！！！

开发商签字：业主签字：