关于投资商铺个人见解

流氓低调

关于投资阳逻某某天地商铺的个人见解


　　　怎么说呢，近来看到论坛里有很多讨论商铺的事情，个人也关注了一下阳逻的几个商铺，对阳逻转盘处显目的大型户外广告吸引，前往某某天地咨询了相关情况，大致如下：
　　　个人感觉促销力度大。先来个的九扣，再来个２０００元抵１００００元，然后又来个返五年租金，每年返７%直接抵扣房款。表面看力度很大，优惠很多，其实从各大网站了解到商铺应为附近住住宅的１.５至２倍，此处的房价为３６００元，就按最高价３６００*２＝７２００元，而此处所有优惠后也就这个价，说白了相当于没有优惠。也就是说你前五年白给它租用了，一毛钱不得。
　　　某某天地的商铺为商场商铺，属虚拟商铺，就目前全国各地商场商铺成功的案例并不多见，反而是失败的案例屡见不鲜，为之而产生的经济纠纷案件曾出不穷。然始于这几个字售房返租也叫售后包租、售后回租，在这种销售方式下，房地产开发经营企业为促进销售，在其建造楼盘出售时与买家约定，在出售后的一定年限内由该房地产开发经营企业以代理出租的方式进行包租，包租期间的租金冲抵部分售价款或偿付一定租金回报，若低于按揭月供，差额由消费者贴补。房地产市场素有“不炒不活”的说法，一直都有这么一批职业投资者在其中制造和寻找机会，成为楼市里不可忽视的一种力量。他们中不少人有一套完整规范的保障机制和诱导手段来吸引投资，技巧性地引导炒楼行为，争得巨大利润空间。
　　　售房返租的技巧在于将楼盘分割成一个个小单元，分割越小，总价就越低，从而造成投资金额少，以吸引更多的散户，故而应对“返租回报"持十分谨慎的态度。首先，即便再具有蛊惑性的返租回报也得推敲推敲。如果我们把租金、税费、利息等因素考虑进去，恐怕返租率就会大打折扣。譬如租金，一些项目还没有交房，开发商便替客户想出一个租金的数字来，算出来的投资回报往往会吓人一跳。税费在租金中占有一定比重，理应是每一个投资者考虑的重要内容。还有更多的因素计算者都给故意或无意的忽略掉了，诸如装修的投入、物业管理费、买房的各种税费、家具及电器的投入，而且，购房返租是建立在一系列假设上，要所购的房租得出去，租金很高，承租人有良好的支付能力等等，只要有一个环节出问题，这个美丽的肥皂泡就会灰飞烟灭。　
　　　事实上，一个商铺三年之内如果不能做旺，无论是发展商还是消费者都是难以坚持下去的。令人不安的是，现在流行的返租回报方式，有的没有设定规避风险的机制，如由银行担保，或由保险公司保险等，靠的只是发展商的一张嘴。这样大的投资，对普通投资者来说，没有切实有效的风险保障是绝对不行的。细想还不难发现，“返租”的方式其实是发展商将物业所有权顺利卖给小业主，风险自然落到业主身上，发展商则以高于回报率的价钱租出去，无形中充当了一回中介的角色，得到一笔无风险的利润。问题是，万一物业租不出去，万一租价达不到回报率，万一发展商的资信或投资组合出现问题或开发商跑了，业主到底能与谁一起赚钱？以前某商场也采劝返租回报”的营销方式，提出“今天借你一桶水，明日还你一桶油”，最后不要说油，水也打了“竹篮”。案例: *某房地产有限公司1996年与葛姓业主达成售后回租协议，后因房产公司未履行合同，少付以至不付其承诺的租金，遂被业主拽上法院。
　　　说到诉讼目前房地产商多选用协商不成提交仲裁委员会，新港天地的商品房买卖合同中也是这样规定的。我认为选择“仲裁条款”将会使业主陷入如下麻烦之中：
    1、仲裁成本过高。现行法院诉讼费收费标准较低，而仲裁收费却一直未予以改进，还是按照原来的收费办法执行，同一个标的的案件，仲裁费往往会高于诉讼费一倍以上。如一个赔偿标的为54000元的案件，法院收费为1150元，仲裁收费却是2800元。因此，与诉讼相比，仲裁的成本要大于诉讼。而仲裁程序的启动是需要购房者先投入仲裁费的。
    仲裁收费为什么这么高？主要原因是仲裁收费制度的不合理。按照相关规定，仲裁费由两部分组成：受理费和处理费。受理费一般按照标的分段计算，如5万以内的4%，处理费则收1000元。仲裁的受理费和以前法院收费标准是相似的，现在法院收费标准降低了，而仲裁受理费依然维持不变，更何况还在受理费之外再加上一笔处理费，不高才怪呢？
    2、仲裁员枉法裁决的可能性大于法官。目前，仲裁机构属于社会居间裁判性制的机构，只是国家赋予了它裁决的强制效力；仲裁员的任职要求也低于法官，社会和国家对仲裁员及仲裁机构的监督都不及法院，因此，我认为，仲裁员被收买的成本远低于法官被收买的成本，仲裁员枉法裁决的可能性大于法官。而更可悲的是，根据目前现行法律，没有规定表明，一份仲裁裁决书仅因为适用法律错误就可以被撤销。它不象法院判决，如果法院判决适用法律错误还可以上诉、还可以改判，而仲裁裁决适用法律错误却不能被撤销。所以，在处于弱势地位的购房者和处于强势地位的开发商、物业公司之间，要左右一份裁决，是很容易的，而且这份裁决做出之后还让你无话可说，无处可说，因为仲裁裁决一裁终局，你既不能上诉，又无法撤销。
    3、仲裁程序对于调查取证的规定要严于诉讼程序。根据各地仲裁规则，仲裁员可以取证，也可以不取证；而根据现行民事诉讼法，有些证据是法院必须要依申请取证或者依职权取证的。
    在法律上，事实要通过证据展现，成为法庭所认可的“法律事实”，而取证则无论对于当事人还是律师，都是一个头痛的问题。有很多证据律师也无法调取，因此需要有强制力的机关如法院来调取，所以民事诉讼证据规定和民诉法均规定了依申请取证和法院依职权取证。而在仲裁规则中，仲裁员对于取证是很自由的，没有任何限制性规定来约束他。这就使得当事人对仲裁员的依赖性更大，使弱势者更弱显弱势。
    4、选择仲裁程序将排斥诉讼程序。
    一旦买卖双方选择仲裁程序，将发生排斥诉讼程序的效力。也即：购房者拿着选择了“仲裁条款”的《商品房买卖合同》跑到法院立案，立案庭的法官会告诉他，你这个案子立不了，要去仲裁。就算你侥幸立了，对方也会提出异议，以法院无管辖权为由要求驳回，那么你就会损失时间、金钱和精力。
     因此，我认为：在签订《商品房买卖合同》时，购房者对于争议解决条款的选择一定要慎重！最后其售楼处所谓的运营合同也有相当多的猫腻，大家不可不防啊@！！
     以上意见，仅供购房者参考，投资需谨慎且投且珍惜！