武汉阳逻广场的双证 “送福利”业主为什么不敢领

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武汉阳逻，习领导人视察武汉卷裤腿打雨伞的地方。开发商是武汉卿正置业有限公司，老板陈汉卿。2011年开发时，阳逻广场是阳逻最大的商业广场，迄今也是阳逻最繁华的地方。 我们是阳逻广场三楼电玩城的业主。说实话，我们省吃俭用买一个小商铺非常不容易。在新一轮合同协商、开发商要求我们办证之际，我们不仅没有收到原承诺的收益，而且发现被开同商欺骗了，原合同也存在许多违反国家法律的行为。所以当开发商要我们办证“送福利”时，现在不敢申办双证。

一、返本销售或者变相返本销售商品房，违规的双证敢领么？

最开始，开发商的宣传说给我们的是独立商铺，包租十年。等我们交了预约金，签正式合同时，他们又说先不建独立商铺，以后还给我们时再改。业主的商铺改成集体出租。我们要求退钱，他不肯。还把原来的宣传资料全部收走。

现在我们才知道，开发商这样售房直接违反了建设部《商品房销售管理办法》（已于2001年6月1日执行）等国家规定。

1.建设部《商品房销售管理办法》第四十二条　房地产开发企业在销售商品房中有下列行为之一的，处以警告，责令限期改正，并可处以1万元以上3万元以下罚款。
　　（一）未按照规定的现售条件现售商品房的；
　　（二）未按照规定在商品房现售前将房地产开发项目手册及符合商品房现售条件的有关证明文件报送房地产开发主管部门备案的；
　　（三）返本销售或者变相返本销售商品房的；
　　（四）采取售后包租或者变相售后包租方式销售未竣工商品房的；
　　（五）分割拆零销售商品住宅的；
　　（六）不符合商品房销售条件，向买受人收取预订款性质费用的；

当时我们采取的就包租返租两年，违反了上述第四条。开发商有涉嫌非法融资之嫌！

2.《城市房屋权属登记管理办法》第二十条规定，房屋所有权登记应当按照权属单元以房屋的门牌号、幢、套（间）以及有具体权属界限的部分为基本单元进行登记。国家建设部住房市函（2001）058号文件规定：已办理所有权初始登记的商场内具有独立使用功能，固定界址和隔离设施，依法可分割销售的摊位，可予以办理房屋权属证明。其中有“隔离设施”是办理房屋产权证书的必备条件之一。而从2012年我们购买至今阳逻广场三楼依然都没有打界址点，鉴于此，按国家规定阳逻广场商铺不予登记产权。而现如今阳逻广场让我们交钱办理《房产证》《土地证》与以上法规相抵。即使双证能够办理出来，也是欺诈行为，给业主带来巨大的风险。

我们老百姓不懂这些专业知识，因为我们相信房管局等政府机关。但开发商大张旗鼓地在阳逻最繁华的地方，骗老百姓卖铺卖了几年。为什么没有政府机构出来管事？这样的铺能办证么？如果不能办证，为什么政府又帮开发商把证办出来了？我们很担心，一旦我们办的证国家以后不承认怎么办？开发商的这种行为算不算欺骗行为？

二、没有界址说不清的面积怎么办？谁该为平空增加的面积买单？

最近，开发商通知我们办证交钱，才知道原来合同写的面积大部分业主增加了，而且增加的比例很高。如32.33.35号铺子的面积合同上都是31.12，产权登记面积32.91；超百分之5.8%。这就奇怪了，开发商给我们的商铺又没有边线，怎么会“实测”超这么多？而且3楼其他地方的业主，买铺面积稍大的都超过3%以上，只有极少数小铺业主象征性地面积减少了一点。商铺总数也比原来的宣传图纸增加不少，绝大部分商铺的面积都超3%以上。而我们买楼时大楼的主体工程已经完工。办证时突然增加这么多的“空中”面积是从哪儿变来的？怎么测来的？谁测的？我们的铺的界址点在哪儿？我们一次次质问开发商，没有一个明确的说法，只说是房产局定的。而且所有增加面积的钱全部要业主出钱。

  我们后来查了下法规，才知道开发商私自修改《武汉市商品房专卖（样本）合同》样本。住房城乡建设部和国家工商总局联合发布了2014新版《商品房买卖合同示范文本》规定很明确，　买受人选择不解除合同的，实测建筑面积大于预测建筑面积时，建筑面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人补足，超出3%部分的房价款由出卖人承担，产权归买受人所有。实测建筑面积小于预测建筑面积时，建筑面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款由出卖人返还买受人；绝对值超出3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。可开发商在合同里修改国家的格式合同，将约定面积等同于产权登记面积，这明显是霸王条款，就是不管面积增加多少我们都得无条件接受。所以他就强设给业主许多“纸上”面积。这让业主很担忧。以后真的转让或者拆迁时，如果面积检测出现大的误差，谁来承担责任？

我们现在才知道，房产合同是需要经过房产局备案审查的。为什么阳逻广场篡改了国家和武汉市格式合同关键的内容，房产局没有尽到审核的责任？我们强烈要求，废除非法的合同。

  　

三、旺地商铺所得租金不兑现，又不退钱退铺！ 这样的双证有什么用？

当初业主买铺看好的地段就是靠近电影院和电梯。现在出租给电玩城，很多业主还是知道电玩城进驻后才买的铺。开发商销售时还说到时候把电玩城的租金返大家。如33号业主的协议上还写上了：按实际租金水平返租。然而，目前根本没有按实际租金返祖，而是拿出了所谓的保底加分红的新方案：将所有三楼业主已租和未租业主统一处理，所有租金大家平分。这种方案使已租电玩城的业主本应拿到每月每平方47.5元的租金改为每平方每月22元左右的租金。这无疑是拿我们这些已租业主的收益所得去弥补他们对那些未租商户的亏欠。这也是一种严重侵犯我们这些已租业主的正常所得的行为。但开发商不经大家同意强制推行他的方案，通知大家去签新的合同。

    惹不起，躲得起，对么？电玩城的35家业主集体不同意开发商的新方案，要求返租或者退铺还钱，开发商却以少数业主没有通知到位为由阻碍。本来开发商有责任召集全体业主到位协商，而且业主的联系方式最近我们才从开发商那儿要来的。事实上，即使是开业主大会，开发商也只通知了少数业主。前年武汉媒体曾曝光阳逻广场损害业主利益修改图纸影响出行的行为，他丝毫未改、未赔。现在变本加厉！动不动就说业主去告政府不怕，找媒体不怕，去打官司不怕。难道开发商就可以无法无天？不知道房产局对开发商的违规行为是否有一个查处？

四、利用办证时机收走业主的合同，乱收办证费

现在，有的业主愿意去办证。但开发商办完证后，却把合同没收了，就象当初签合同时把宣传资料和草签的合同收走一样。

本来开发商卖楼宣传时替业主办证是免费的。现在，由开发商代办收每户800元手续费，说是车费和请别人吃饭。即使业主自己办证，拿回自己的资料，也要收100元费用，说是之前对我们的资料的保存费。不知道这种收费有何依据？

开发商平时总不愿意通知全体业主协调合同，现在一个个同业主打电话要办证，原来一是为了再收一笔强加给业主空中的“飞地”购房款；二是利用办证的时机收回合同销毁罪证，造成房产面积已清的既成事实；三是利用办证威胁业主接受不公平的租金；四是捎带还赚点卫生纸的钱。这样的福利你敢要么？

确认房产合同是欺骗性的、违法的；退钱退铺；赔偿损失。这才是业主们的心声。我们一定会依法维权，让不法商人和勾结的官员受到应有的惩处。

                                    

                                                                                                                                            武汉阳逻广场电玩城业主

                                                                                                                                                             二〇一五年五月二十三日